Рефинансирование или досрочное погашение
Новый кредит может снизить ставку, но создаёт комиссии и новый договор. Досрочный платёж сохраняет текущий договор и сразу уменьшает основной долг. Сравнивать нужно не только ставки, но и все денежные потоки на одном сроке.
Пример точки окупаемости
При остатке €180 000, сроке 20 лет и ставке 4,5% платёж составляет около €1 138,77. Новый кредит под 3,7% даёт около €1 062,60, то есть экономит €76,17 в месяц. Расходы €3 000 окупаются примерно через 40 месяцев. Если продать жильё через два года, затраты не вернутся.
Сравнивайте одинаковый срок
Продление кредита искусственно уменьшает платёж и может увеличить общие проценты. Добавьте оценку, юридические и банковские расходы, страховку и возможную компенсацию за раннее погашение. В точке окупаемости сравните также остатки обоих кредитов.
Проверьте сценарии в калькуляторе окупаемости рефинансирования и калькуляторе досрочного погашения, затем запросите письменные предложения.
Остаток в точке окупаемости
Простое деление €3 000 на €76,17 полезно как фильтр, но не завершает анализ. Через 40 месяцев у кредитов будут разные остатки, потому что они амортизируются по разным ставкам. Если расходы включены в новый кредит, на них тоже начисляются проценты.
Посчитайте раннюю продажу, вероятный срок владения и более долгий вариант. Оцените гибкость досрочных платежей и риск переменной ставки. Запросите у текущего банка сумму полного закрытия на предполагаемую дату. Рефинансирование имеет смысл, когда консервативная точка окупаемости наступает задолго до продажи и новый договор не добавляет существенного риска.
Практическая проверка перед решением
Возьмите свежую выписку и перепишите точные остатки, ставки, обязательные платежи, комиссии и даты. Не подменяйте договор округлённой оценкой из памяти. Сохраните исходные данные рядом с результатом калькулятора, чтобы при следующем расчёте было видно, какое предположение изменилось. Проверьте обычный сценарий, затем повторите его при меньшем доходе, дополнительном необходимом счёте и менее выгодной ставке. План должен сохранять жильё, питание, коммунальные услуги и небольшой доступный резерв.
Что делать после расчёта
Сформулируйте действие в евро и с датой, а не как намерение «платить больше». Уточните у кредитора, как применяется дополнительная сумма, какие расходы возникают и можно ли изменить решение без нового договора. Через один расчётный период сверьте прогноз с фактическим остатком и процентами. Если цифры расходятся, сначала найдите причину в ставке, комиссии, новых покупках или порядке зачисления. Калькулятор является образовательным сценарием; письменные условия кредитора и применимые местные правила имеют приоритет.